Comment faire une estimation d’un bien immobilier ?
Estimer une propriété est l’étape cruciale de la vente de biens immobiliers. Le vendeur n’a aucun intérêt à être trop gourmand ou à montrer un prix trop bas. Différentes techniques en ligne sont maintenant disponibles pour aider à estimer un bien ou plutôt pour le placer dans une fourchette de prix correspondant à celle du marché.
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En réalité, c’est une première approche parce que tout le travail reste à faire… l’analyse approfondie qui suivra sera pour sa part, l’affaire d’un professionnel qui ne laissera pas place à l’improvisation !
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Dans l’immobilier, la bonne estimation d’un bien est la promesse d’une vente qui a lieu avec succès, sans stress ni tension, à condition que le prix de la marchandise soit celui du vendeur et devienne celui de l’acheteur…
Du côté vendeur, je veux plus…
D’ une part, le propriétaire veut vendre au « prix le plus élevé ». Un prix souvent supérieur au prix du marché ou au minimum dans sa gamme élevée. Le propriétaire, qui a une relation presque « émotionnelle » ou émotionnelle avec sa maison, tend à perdre son objectivité, simplement parce que sa maison a été témoin de sa vie familiale depuis 10, 20, 30 ans, quelques fois plus. Même s’il s’agit d’une décision à 100% choisie, le propriétaire s’avère d’autant plus biaisé qu’il veut généralement réaliser une plus-value à la fin de la vente, compenser les améliorations apportées ou être plus à l’aise pour commencer un autre achat.
Du côté de l’acheteur, je veux moins…
D’ autre part, l’acheteur veut faire une « bonne affaire » en achetant au prix le plus bas. Pour lui, le juste prix sera inférieur aux taux facturés sur le marché. En effet, elle aura tendance à examiner les moindres défauts de la propriété, à additionner des travaux budgétaires, à proposer des modalités sûres de financement et de prise en charge… sans oublier les coûts inévitables des notaires qui restent à ses dépens. Et pourquoi pas, cerise sur le gâteau, faire son achat devenir le « business » de sa vie ? Tant de bonnes raisons d’essayer de réviser le prix à la baisse… mais soyez prudent !
Parfois, la vivacité du marché ou la particularité d’un bien peut forcer un achat au prix fixé par le vendeur, de manière à forcer l’acheteur à faire une surenchère…
Mais qu’est-ce qu’un juste prix ? Et de quoi dépend son estimation ?
Pour avoir une première idée
De nombreux sites gratuits permettent à un vendeur d’obtenir une fourchette indicative de prix par m² pratiquée dans tous les villes en France. Ces informations sont basées sur des bases de données mises à jour en temps réel. Ces estimations en ligne sont précieuses et apparaissent comme une préestimation de la propriété à vendre. Elles doivent néanmoins être affinées par une analyse plus précise réalisée par un professionnel de l’immobilier maîtrisant à la fois les caractéristiques du bien et celles de la zone concernée.
Estimation pour le réel
Pour estimer une propriété, un bon professionnel de l’immobilier prendra le temps nécessaire pour connaître les motivations du vendeur et créer avec lui une vraie relation de confiance basée sur l’écoute. Objectif, ouvrir les oreilles et les yeux et se mettre en position radar pour apprécier à la fois le projet de vie de son client ainsi que le bien dans ses moindres détails… Rien de tel mettre votre main sur un mur pour savoir s’il est sain, rien de tel que visiter une cave ou un grenier, à faire une séquence précise des surfaces en veillant à distinguer les surfaces utiles des espaces de vie, et à identifier toutes les spécificités, bonnes ou mauvaises, susceptibles d’avoir un impact sur l’estimation d’un prix au mètre carré.
MA VIE, MON BIEN, MON TRAVAIL…
Parce que chaque patrimoine est unique, Il mérite d’être considéré avec sérieux.
L’ estimation faite par un conseiller immobilier permet à tout vendeur de bénéficier d’une analyse basée sur des critères liés aux caractéristiques de son bien immobilier : surface, qualité de construction, caractère général, niveau de confort, situation, environnement, rareté…
Mais ce n’est pas suffisant !
Plusieurs méthodes ont fait leurs preuves aujourd’hui dans de nombreux pays, et les professionnels de l’immobilier ne se trompent pas. En accordant la priorité à l’un et/ ou à l’autre ou l’un sans l’autre, ils sont désormais en mesure de réduire les marges d’erreur et de conseiller à leurs clients d’effectuer une transaction dans de bonnes conditions…
Et si je faisais mon marché ?
L’ approche comparative est une analyse basée sur l’évaluation de plusieurs critères dans une base de données réservée aux professionnels de l’immobilier. Cette méthode permet de localiser une propriété dans un panneau de références comparables à elle. La propriété à vendre est donc confrontée à d’autres propriétés similaires ou très proches de ses caractéristiques dans le même secteur. Pour tester l’efficacité de cette méthode, le prix est réduit à une unité de mesure, le m2 de surface habitable.
Et si j’étais riche ?
Dans cette approche, la valeur de la propriété dépend essentiellement sur les avantages et les commodités qu’il offre… Les exemples sont nombreux et varient selon le profil des acheteurs : une surface généreuse, la présence de terrasses et de balcons, une vue dégagée, une bonne exposition, un éclairage à travers, calme, un étage élevé associé à la présence d’un ascenseur, la qualité de son entretien, l’équipement énergétique permettant de dépensent moins, les caractéristiques du quartier, la proximité des commerces, des transports, des pépinières mais aussi avec celle d’un parc ; tant de critères permettent d’influencer le prix au m2 basé sur le prix moyen trouvé dans le secteur.
Et si j’ai investi ?
Avec une approche de la valeur locative*, la valeur de la propriété est déterminée en fonction des loyers potentiels qu’elle pourrait générer par location. Après comparaison avec d’autres biens locatifs situés dans la même zone, le loyer par m2 est calculé et servira de base de référence pour l’évaluation des propriété.
Vendre… pour un nouveau départ ?
Un autre critère à prendre en considération est les motivations liées à la vie privée du vendeur et son projet de vie… tant d’intentions pas toujours clairement exprimées qui guideront en arrière-plan les conditions de la vente de sa propriété. Pourquoi va-t-il vendre ? Pour quel projet ? Combien de temps a-t-il ? Une nouvelle acquisition est-elle envisagée ? Souvent, la vente d’une propriété dépend de l’achat d’une autre propriété, que ce soit une résidence principale pour 80% des cas ou une résidence secondaire. Et puis, comme tout le monde le sait, le dynamisme du marché immobilier influencera considérablement la psychologie du vendeur et sa capacité à être de plus en moins flexible dans sa négociation.
C’ est pourquoi l’estimation d’un propriété est appropriée pour être précis et professionnel. C’est elle qui garantira les meilleures conditions de vente et permettra à son propriétaire de s’engager dans cette transaction, en toute sérénité.
Ne confondez pas l’évaluation et l’expertise !
L’ évaluation immobilièreexpertise consiste à trouver le prix le plus juste pour vendre des logements au meilleur prix, c’est-à-dire au prix du marché. L’évaluation est réalisée par des conseillers immobiliers capables d’évaluer la valeur d’un bien en fonction de différents critères qu’ils contrôlent et auxquels les particuliers n’ont pas accès. L’ consiste à évaluer la valeur de vente d’un bien qui peut être utilisé dans un contexte juridique ou fiscal (calcul de l’impôt sur les successions ou SFI, évaluation de la location d’une propriété). L’expertise est exercée par un professionnel de l’immobilier qui peut ou non être inscrit comme expert auprès de la Cour d’appel. Ce service est payé et fait l’objet d’un rapport écrit comportant des références similaires dans un environnement identique au bien évalué. Pour cette raison, l’expert demandera aux agents immobiliers concernés des informations pertinentes concernant l’environnement dans lequel se trouve le bien à apprécier.
Glossaire
* Loi Carrez
Conçue pour protéger les acheteurs de biens immobiliers, la loi Carrez impose aux vendeurs des règles qui doivent être respectées afin d’éviter les litiges. Qu’il s’agisse de la méthode de calcul de la superficie ou des indications à apporter aux contrats de vente…
La distribution Carrez permet de définir, en particulier, la méthode de calcul d’une surface exprimée en mètres carrés. Par exemple, toute zone avec une hauteur de plafond inférieure à 1m80 n’est pas comptée dans les images Carrez.
La surface de référence d’une propriété sera donc exprimée en mètres 2 Carrez. Si votre appartement a une surface de plancher supérieure à la zone Carrez (mezzanine, chambre sous le toit, etc.), vous pouvez spécifier les deux zones séparément.
*Vlocation aleur
La valeur locative d’un bien est analysée comme étant la contrepartie financière annuelle de l’utilisation de biens immobiliers dans le cadre d’un bail. Il correspond donc au loyer du marché qui doit être disponible sur un bien immobilier selon les conditions habituelles des baux pour une catégorie de biens dans une région donnée.
*Valeur vénale
La valeur marchande est une expression qui fait référence à la valeur d’une propriété sur le marché. Cette valeur correspond à la valeur qui peut être obtenue à partir d’un bien en cas de revente, selon les conditions du marché. C’est pourquoi il se fixe en tenant compte de la valeur des marchandises similaires mises en vente.
