Un bail mobilité signé après le 23 novembre 2018 ne relève plus du même régime que le bail classique. Parallèlement, la réforme des copropriétés ne s’impose pas d’un coup de baguette magique : elle se déploie progressivement, selon la taille des immeubles et la date des assemblées générales. Certaines avancées de la loi Elan sont immédiates, d’autres restent suspendues à la publication de décrets ou à des délais bien définis.
Depuis 2019, le décret tertiaire oblige les propriétaires et gestionnaires de bureaux à réduire petit à petit leur consommation d’énergie, selon un calendrier précis qui s’étend jusqu’en 2050. À chaque étape, la loi redistribue les cartes : locataires, propriétaires, professionnels de l’immobilier, chacun y trouve de nouvelles règles, parfois exigeantes, parfois libératrices.
La loi Elan : origines et enjeux pour le secteur immobilier
La loi Élan, ou « loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique », s’impose comme une volonté très claire de transformer le secteur immobilier français. Adoptée en 2018, elle déploie ses effets sur plusieurs champs : rendre le marché du logement plus fluide, accélérer la construction et anticiper les risques liés à la nature du sol.
Depuis le 1er janvier 2020, la loi Élan exige une étude de sol préalable pour toutes les constructions de maison individuelle situées en zone argileuse, là où le retrait-gonflement des argiles menace la stabilité des bâtis. Selon le Bureau de recherches géologiques et minières (BRGM), quasi la moitié du territoire français est menacée. Des milliers de maisons voient apparaître fissures et affaissements, avec parfois un lourd tribut financier pour les particuliers et les assureurs. La Fédération Française de l’Assurance estime qu’environ 25 000 maisons individuelles sont construites chaque année dans ces secteurs exposés.
Pour donner une base solide à tous, le BRGM a développé, sur demande du ministère de l’Écologie, une cartographie des zones à risques. Aujourd’hui, c’est une référence pour les professionnels, les collectivités et les particuliers. L’objectif est limpide : fiabiliser les projets de construction, éviter contentieux et dérives budgétaires. La loi Élan replace la prévention au centre du jeu immobilier et bouleverse les habitudes des acteurs, du projet de loi initial à la mise en œuvre sur le terrain, jusqu’à son intégration dans le code de la construction et de l’habitation.
Voici les points structurants de ce texte :
- Étude de sol obligatoire pour chaque projet de maison sur un terrain concerné
- Mise à disposition d’une cartographie nationale pilotée par les autorités
- Renforcement des obligations pour tous les professionnels de l’urbanisme
Quand et dans quelles situations la loi Elan s’applique-t-elle concrètement ?
La loi Elan ne cible pas tous les cas de figure. À partir de 2020, l’exigence d’une étude de sol est incontournable dès lors qu’une maison individuelle doit sortir de terre en zone argileuse. Cette règle vise à bloquer l’effet domino des sinistres dans le résidentiel.
Quand un terrain constructible en zone à risque est mis en vente, c’est au vendeur de faire réaliser une étude géotechnique G1 avant que la signature ne se fasse. Ce document vient compléter l’ acte de vente. Dès lors que la construction démarre sur un terrain déjà acheté, le propriétaire doit cette fois commander une étude géotechnique G2, indispensable au contrat de construction.
L’identification des zones à risque s’appuie sur les outils publics proposés aux parties : notaires, promoteurs, particuliers, tous sont tenus de s’y référer via les dispositifs d’information réglementaire intégrés désormais au code de l’urbanisme.
Les démarches à suivre s’articulent ainsi :
- Étude de sol obligatoire avant toute ouverture de chantier en zone argileuse
- L’étude doit être annexée à l’ acte de vente ou au contrat de construction, selon le cas
- La responsabilité du vendeur ou du nouveau propriétaire dépend du stade du projet
Écarter cette étude, c’est courir après les problèmes : les interruptions de travaux, les responsabilités engagées, les différends juridiques entre vendeur et acquéreur. La mécanique de la loi Elan agit à chaque phase, depuis la vente d’un terrain jusqu’à la remise des clés, sans exception.
Mesures phares : copropriété, bail mobilité, décret tertiaire… ce qui change au quotidien
La loi Elan façonne une nouvelle réalité pour le secteur. Première avancée : la copropriété bénéficie de règles revisitées, plus accessibles et mieux calibrées suivant la taille de l’immeuble. Pour les petits ensembles, la gestion gagne en souplesse. Dans les plus grandes copropriétés, la prise de décision devient moins laborieuse, grâce à des majorités redéfinies. Ainsi, la maintenance et la gestion des parties communes s’accélèrent, loin des blocages chroniques.
Le bail mobilité ouvre davantage de souplesse, pensé avant tout pour les profils en transition (étudiants, stagiaires, travailleurs en mission). Il s’étend sur une durée courte, supprime le dépôt de garantie, mais intègre des garde-fous pour les propriétaires. Une bouffée d’oxygène pour tout locataire en mouvement.
Autre pilier, le décret tertiaire imprime une dynamique nouvelle à la performance énergétique des bureaux et commerces. Les gestionnaires doivent engager des actions pour réduire de façon progressive la facture énergétique. Cela passe par des audits, de la rénovation, l’adoption de nouveaux équipements, sous le regard attentif des autorités qui contrôlent la trajectoire de baisse de la consommation.
Un tournant se joue aussi avec le carnet numérique du logement : il consigne tout l’historique du bien, de la construction aux dernières rénovations. Chacun, syndic, propriétaire, locataire, dispose ainsi d’une feuille de route claire, rendant la gestion et les échanges beaucoup plus fluides, et les malentendus bien plus rares.
Locataires, propriétaires, promoteurs : comment la loi Elan impacte chaque acteur
Pour les locataires, la loi Elan promet une transparence accrue sur la qualité du logement : diagnostics accessibles, carnet numérique, démarches simplifiées. On y gagne en lisibilité et en mobilité, sans craindre des surprises lors de l’état des lieux ou des litiges sur l’entretien.
Côté propriétaires, la vigilance devient incontournable. Quiconque souhaite bâtir sur sol argileux doit impérativement fournir l’étude géotechnique adaptée, G1 avant la vente du terrain, G2 avant le démarrage du chantier. Et cela, pour chaque étape clé du projet. Passer cette étape expose à voir sa responsabilité engagée, voire à devoir interrompre tout le processus.
Pour les promoteurs et bailleurs sociaux, l’organisation change de rythme : regroupement des organismes, procédures d’attribution modifiées, rationalisation de la gestion. Sans étude de sol détaillée, impossible de sécuriser une construction. Ce regard technique devient la nouvelle norme, limitant de fait les risques de sinistre à chaque maillon de la chaîne immobilière.
Plutôt qu’une simple réforme, la loi Elan s’installe dans le réel, s’immisce dans chaque décision et laisse, petit à petit, une empreinte durable sur l’immobilier français. À mesure que les décrets s’appliquent et que les pratiques évoluent, elle redéfinit concrètement ce que sera, demain, vivre ou investir dans la pierre.
