Quand déclarer une plus-value immobilière ?

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Il existe une panoplie de valeurs qu’il vous faudra déclarer à un certain moment comme la plus-value immobilière. La plus-value sera une donnée économique importante pour les services d’impôts dans plusieurs cas. Toutefois, pour qu’elle prenne son sens, vous devez la déclarer aux moments opportuns. Découvrez donc ici quand déclarer la plus-value immobilière.

Au moment de la cession du bien

La plus-value immobilière n’est rien d’autre que la valeur chiffrée que vous obtenez en soustrayant le prix d’achat du prix de vente d’un bien immobilier. Pour faire plus simple, la plus-value immobilière est le bénéfice que l’on fait en vendant une maison, un appartement, un chalet, etc.

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Comme vous l’auriez deviné, la plus-value immobilière se déclare lors de la vente du bien immobilier. Dans certaines conditions, cette plus-value sera imposable. Elle n’est pas seulement déclarée au moment de la cession. En réalité, la plus-value est déclarée pour être taxée. Pour cela, elle n’intervient que dans les cas de cession payants. Il peut donc s’agir d’un apport en société, une vente, un partage ou un échange.

En cas de succession ou de don, il ne sera pas nécessaire de calculer cette valeur. Pour avoir un poids juridique valable, sa déclaration devra être faite par le notaire qui s’occupe de la cession de votre bien. Ce dernier se chargera également de calculer les frais que vous devez, pour ensuite les verser au service des impôts.

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Pour cela, une base de calcul est adoptée. Pour trouver le montant exact que vous devez au fisc, retenez qu’un taux de 19 % est appliqué à la plus-value. Toutefois, lorsque le montant excède les 50 000 euros, une taxe additionnelle est appliquée suivant un taux variant entre 2 et 6 %.

Les cas d’exonération

Maintenant que vous savez que les plus-values doivent être déclarées pendant un partage, une vente ou un apport de société, vous devez connaitre les cas d’exonération. En effet, la déclaration d’une plus-value après une cession n’est pas systématique.

Lorsque le montant de cession est inférieur au prix vénal : c’est-à-dire le prix de vente normal, on parlera de moins-value. Vous ne ferez pas l’objet d’une quelconque taxation. C’est donc le cas des biens qui sont cédés à moins de 15 000 euros. Cependant, lorsque vous réalisez plusieurs ventes en une année et que chacune d’elle n’excède pas le seuil minimal, vous ne serez pas taxé. Même si un bien vous rapporte plus de 15 000 euros parmi les lots.

En effet, ce seuil est déterminé en fonction de votre quote-part (la part qui vous revient réellement après une vente). Dans un autre contexte, vous êtes intégralement exonéré si vous avez détenu le bien pendant 22 ans au moins. Il faut retenir néanmoins que vous pourrez obtenir des abattements selon les années de détention.

Les abattements commencent alors dès la 6e année de détention du bien. Il est de 6 % l’année jusqu’à la 21e année de détention. Toutefois, la vente d’une résidence principale échappe à toute application d’impôts sur la plus-value. Cette exonération ne tient pas compte de la durée de détention. Pour cela, à n’importe quel moment, vous pouvez vendre une résidence principale sans craindre de faire une déclaration de plus-value.

Selon le statut de l’acheteur ou du vendeur, il peut y avoir également des exonérations. C’est le cas des non-résidents français (vendeurs) qui vendent leur bien à une structure chargée de la gestion des logements sociaux. Ils n’auront pas à payer un impôt sur la plus-value.

Vous connaissez désormais quelques modalités autour de la plus-value.

Les modalités de calcul de la plus-value immobilière

Après avoir compris les cas d’exonération dans le cadre de la déclaration d’une plus-value immobilière, il faut se pencher sur les modalités de calcul. Comment s’y prendre pour évaluer au mieux sa plus-value ? Quels sont les éléments à ne pas négliger pour éviter toute erreur de déclaration ?

La première chose à retenir est que la plus-value correspond à l’écart entre le prix d’achat et celui du bien immobilier vendu. Ce dernier doit être actualisé en fonction des indices INSEE (Indice National des Prix à la Consommation) qui reflètent l’inflation. Pour connaître votre prix réel, vous devez prendre en compte tous les frais liés à l’achat (frais notariés, commissions, etc.).

Le prix peut aussi intégrer le montant des travaux réalisés : grossièrement parlant, un investissement ou une rénovation effectué(e) améliore souvent la valeur du bien. Selon si ces derniers ont été faits avant ou après septembre 2014 et leur nature même (travaux de petite ou grande ampleur), ils peuvent entrer dans différentes catégories fiscales, ce qui rendra leur comptabilisation différente. 1
1 • Si vos travaux excèdent 15 000 euros TTC, par exemple, il sera pris en considération avec un abattement fixe annuel. Lorsque cette somme n’est pas atteinte mais reste supérieure aux 10% par rapport au prix d’achat, l’on utilisera aussi un abattement proportionnel.

Si vous revendez votre logement avant la fin de la 5e année après son acquisition, les frais et les aménagements ne seront pas pris en compte pour le calcul de votre plus-value. À partir de cette cinquième année, ils sont intégrés à hauteur du coût réel des travaux. Il faut savoir qu’il existe un barème progressif qui s’applique sur la valeur taxable : cela va ainsi varier selon la durée de détention. Pour un bien acquis depuis moins de six ans par exemple, 34% sera appliqué, alors qu’un autre tarif sera retenu si vous avez gardé votre bien plus de 22 ans. Vous avez aussi droit à des abattements pour chaque année de détention du bien. 3
3 • Les abattements commencent dès la sixième année jusqu’à la vingt-et-unième.

Donc, il faut prendre en compte tous les éléments qui entrent en jeu et être rigoureux dans le calcul fiscal. Cela permettra d’éviter toute erreur et surtout d’honorer ses obligations fiscales sans crainte.

Les sanctions en cas de non-déclaration de la plus-value immobilière

La non-déclaration d’une plus-value immobilière est considérée comme une infraction fiscale. Les conséquences peuvent être lourdes, vous devez respecter les délais et les procédures.

En cas de non-déclaration, la sanction peut atteindre 40 % du montant de la plus-value réalisée. Des pénalités de retard peuvent s’appliquer : elles représentent 10 % des sommes dues avec un minimum fixé à 150 euros par mois. 1
1 • Selon l’article L1729 B du Code général des impôts.
Il faut aussi savoir que l’administration fiscale dispose d’un droit de rectification pendant trois ans suivant la date limite de dépôt ou le jour où votre déclaration a été effectuée si elle ne correspond pas aux normes requises (fraude). Elle peut alors réviser le calcul initial et appliquer une majoration allant jusqu’à 80 %. 2.
2 • Article L173 A du Livre des Procédures Fiscales
Mieux vaut éviter cette situation en étant vigilant quant au calendrier légal imposé ainsi qu’en prenant soin d’effectuer toutes les démarches nécessaires. Si vous avez vendu un bien immobilier l’année passée et souhaitez réaliser une plus-value sur son prix initial, vous devez bien connaître les règles fiscales applicables. En cas de doute, n’hésitez pas à vous renseigner auprès des professionnels du droit et/ou de la fiscalité pour être sûr(e) que votre déclaration est complète et correcte. Cela évitera toute mauvaise surprise lors du calcul final.

Il faut rappeler que la déclaration d’une plus-value immobilière peut sembler complexe pour certain(e)s mais qu’elle est obligatoire. Il ne faut donc pas hésiter à s’informer sur les différentes étapes à suivre afin d’éviter tout risque de sanction ou réclamation ultérieure par l’administration fiscale.

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